به گزارش قدس آنلاین ، بهروزملکی در همایش رویداد بزرگ تحلیل بازار مسکن، در دانشگاه فردوسی مشهد، در خصوص سیمای کلی و مسایل عینی بازار مسکن، بیان کرد: دلیل اهمیت مسکن این است که به گزارش بانک مرکزی خانواده‌های ایرانی حدود 80 درصد از درآمدهای خود را صرف مسکن می‌کنند.

وی افزود: 98 درصد از سرمایه‌گذاری‌ها در بخش مسکن توسط بخش خصوصی صورت می‌گیرد و ارزش موجودی آن در کشور 10میلیارد تومان است.

این تحلیل‌گر بازار مسکن بیان کرد: با ورود به سایت Hmi.mrud.ir  درصورت دارا بودن کد رهگیری ثبت مسکن می‌توانید اطلاعات قیمتی تحقق یافته در خصوص مسکن را مشاهده کنید.

ملکی در خصوص میزان رشد دارایی‌های مختلف طی سال‌های 1371 تا 1397، خاطرنشان کرد: این اطلاعات مربوط به اواسط شهریور ماه بوده میزان رشد دارایی‌ها بعد از آن به ترتیب در بحث سکه، شاخص بورس، قیمت زمین مسکن در جایگاه بعدی و دلار با نرخ 20 درصد بوده است.

وی در بررسی بودجه خانوارها درمناطق شهری ایران، اضافه کرد: درصد سهم گروه‌های مختلف هزینه از متوسط هزینه ناخالص سالانه یک خانوار در سال 95 به این شرح است؛ 35.5 درصد هزینه‌ها مربوط به مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت‌ها است که در چند سال اخیر روند افزایشی داشته و مسکن سهم بیشتری از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص داده، همچنین 22.9 درصد هزینه مربوط به خوراکی و آشامیدنی، 10.6 درصد حمل ونقل 0.3 و مابقی صرف سایر نیازها و خدمات می‌شود.

این تحلیل‌گر بازار مسکن خاطرنشان کرد: سهم هزینه مسکن از کل هزینه‌های خانوار در تهران 47 درصد، خراسان رضوی 34 درصد و خراسان جنوبی با 15 درصد کم‌ترین سهم را دارا بوده است.

ملکی افزود: همچنین سهم اشتغال بخش ساختمان از کل کشور 14 درصد بوده  و طی چند سال اخیر روند نزولی داشته است.

این کارشناس مسکن بیان کرد: تقاضای مسکن به دو نوع مصرفی و سرمایه‌ای وجود دارد و تقاضای سرمایه‌ای نیز به دو دسته تقسیم می‌شود، تقاضای سوداگرانه که موجب افزایش التهاب در دوره رونق می‌شود و تقاضای بلند مدت که موجب حفظ قدرت خرید در برابر تورم می‌شود.

ملکی تاکید کرد: سکونت استیجاری در طی سه دهه گذشته روندی افزایشی داشته و نحوه تصرف خانوارها در سال در خراسان رضوی در سال 90 حدود 30 درصد به صورت استیجاری است.

وی در خصوص نحوه تصرف خانوارها در طی سال‌های 66 تا 97، افزود:  در سال 65، 78 درصد خانوارها در خانه‌های ملکی ساکن بوده و در سال 95 این رقم به 61 درصد رسیده است و زمانی که سکونت ملکی کم شود، سکونت استیجاری افزایش می‌یابد.

این تحلیلگر بازار مسکن تصریح کرد: ایرانیان در سال 65 حدود 11درصد در خانه‌های استیجاری ساکن بوده و این رقم در سال 95 به 31 درصد رسیده و سهم سکونت استیجاری در کشور ما در طی سه دهه گذشته روند افزایشی داشته و در سال 90 در استان خراسان رضوی 30 درصد افراد ساکن خانه‌های استیجاری هستند.

ملکی در باره علت اهمیت بعد خانوار در اقتصاد، بیان کرد: روند نزولی بعد خانواده نشان‌دهنده متراژ کوچک‌ترخانه‌های مسکونی است.

وی در خصوص تحولات بعد اقتصاد، تاکید کرد:  در سال 65، 15 درصد خانوارها یک یا دو نفره، 29 درصد دو تا سه نفره، 56 درصد پنج یا بیشتر و در سال 95، 29 درصد یک یا دو نفره، 56 درصد دو یا سه نفره و 15 درصد پنج یا بیشتر بوده و بعد خانوار در قبل از انقلاب پنج نفر بوده و در حال حاضر به 3.3 نفر رسیده است.

این تحلیلگر بازار مسکن در خصوص شاخص تراکم خانوار، ادامه داد: براساس سرشماری سال 95 تعداد کل خانوارها 24 میلیون و200 هزار بوده که تقسیم بر تعداد کل مساکن غیرخالی که 22 میلیون و 800 کنیم به 1.06خواهیم رسید که نشان‌دهنده آن است که در کشور به ازای هر 100 مسکن 106 خانوار وجود دارد و این رقم در استان خراسان 1.04 است.

ملکی افزود: براساس آمارها در سال 95 موجودی مسکن‌های خالی وغیر خالی 25میلیون و 400 بوده و انتظار داریم در 1405 به 31 میلیون  برسد، یعنی موجودی مسکن باید به  5 میلیون و 600 هزار واحد مسکونی افزایش یابد.

وی در خصوص مساحت زیر بنا مسکن، تصریح کرد: درکشور 9 درصد مساکن 50 متر یا کمتر، 22 درصد 50 تا 75 متر، 35درصد 76 تا 100 متر، 23 120 تا 150 متر و 11 درصد بالای 150 متر و این امار در خراسان رضوی نیز تفریبا مشابه نمودار کشوری است.

این کارشناس مسکن اضافه کرد: براساس آمارهای سال 95 استان هرمزگان، البرز و اصفهان 13 درصد از خانه‌های آن خالی، گلستان، زنجان 7 درصد و خراسان رضوی 9.04 درصد از میانگین کشوری کمتر است و این آمار فقط در خصوص واحدهای مسکونی بوده و در خصوص واحدهای تجاری مبحثی دیگر است.

ملکی گفت: رشد اقتصادی در طی سال‌های 81 تا 97 تقریبا روندی نزولی داشته و بهترین شرایط به لحاظ رشد اقتصادی بالا و تورم پایین در اواخر دهه 70 و اوایل دهه 80 بوده که دوره طلایی اقتصاد ایران است.

وی عنوان کرد: نقدینگی مجموع پول و شبه پول در کشور است و مجموع پول و شبه پول در کشور در سال 96، 155 هزار میلیارد تومان و قسمت عمده آن مربوط به شبه پول است و در سال‌های اخیر بیشترین سرمایه‌گذاری افراد در حوزه‌های بانکی بوده و امسال 300 هزار میلیارد به نقدینگی کشور در طی سال 97 اضافه خواهد شد.

این کارشناس بازار مسکن در خصوص میزان افزایش قیمت مسکن تا سال 96، اظهار کرد: اراک، اصفهان و اردبیل 110 برابر، مشهد طی 28 سال اخیر 105 برابر و تهران 100 برابر در خصوص  مسکن رشد قیمت داشته و این درصد از متوسط کشوری بالاتر بوده است.

ملکی در خصوص عوامل موثر بر قیمت مسکن خاطرنشان کرد: این تصور که تنها ارز ازعوامل تاثیرگذار در خصوص افزایش قیمت بوده، تحلیلی اشتباه است چون ما  در سال 86 بیشترین افزایش قیمت را داشته‌ایم در صورتی که در آن زمان ارز رشد چندانی نداشته است.

وی اضافه کرد: به طور کلی هشت عامل در افزایش قیمت مسکن تاثرگذار است که شامل نقدینگی، تورم عمومی، درآمدهای نفتی، رشد اقتصادی، وام خرید مسکن، هزینه‌های ساخت، دلار،  قیمت بنزین، گازوئیل و مالیات املاک است.

وی در خصوص تورم عمومی، عنوان کرد:  بیشترین تورم را در سال‌های 74، 91 و 92 شاهد بوده‌ایم و روند نقطه به نقطه  تورم نشان دهنده این است که تورم روندی افزایشی داشته است.

ملکی درباره نکات مهم بازار مسکن، بیان کرد: رونق مسکن یک سیکل کامل به طور متوسط 6 ساله بوده، طول دوره رونق کمتر از دوره رکود بوده، نوسانات قیمت مسکن و زمین بیشتر از تورم عمومی است و در بسیاری از سال‌ها  نگه داشتن ملک در مقایسه با تورم توجیه اقتصادی ندارد.

وی در خصوص مشکل اصلی مشکل رصد بازار مسکن، تاکید کرد: بانک مرکزی ماهانه آماری در خصوص بازار مسکن تهران ارایه می‌دهد، زیرا در تهران در هنگام خرید و فروش کد رهگیری ثبت می‌شود اما در بسیاری از شهرستان‌ها معاملات بدون دریافت کد رهگیری صورت می‌گیرد و به این دلیل رصد بازار قابل اتکا نیست.

این تحلیلگر بازار مسکن بیان کرد: قیمت مسکن در تهران در طی سال‌های 92تا 95 حدود 4 میلیون و در شهریور 97، 8 میلیون تومان شده است.

ملکی گفت: عوامل تعمیق رکود مسکن در سال 92 تا 95 شامل رکود اقتصادی، نرخ بالای سود بانکی در سال 95 که باعث فلج شدن نظام بانکی و اقتصاد کلان شده و همچنین حجم بالای خانه‌های خالی و کاهش قیمت نفت است.

وی افزود: متغیرهای اقتصادی اثرگذار در بازار مسکن در سال 97 شامل نرخ بالای ارز، تورم نهاده‌های تولید و وام خرید مسکن می‌شود.

ملکی در خصوص وضعیت بازار مسکن در نیمه دوم سال 97 بدون لحاظ تغییرات شدید متغیرهای اقتصادی کلان خصوصا نرخ ارز و تورم عمومی تاکید کرد: تعداد خانه‌های نوساز در بازار روندی نزولی داشته، بازار اجاره مسکن نسبت به تابستان سال جاری ثبات داشته و سود ساخت وساز کمتراز دوره‌های رونق پیشین است.

منبع : ایسنا